ВС РФ рассмотрел спор жильца многоквартирного дома с управляющей компанией, которая в одностороннем порядке изменила размер оплаты за содержание жилого помещения, разумеется в сторону увеличения. При этом решением внеочередного общего собрания собственников была определена другая – более низкая – ставка, а договором между собственниками и коммунальщиками предусмотрено, что размер платы за работы и услуги по ремонту и содержанию общего имущества устанавливается именно по решению собственников.

Однако УК посчитала, что зафиксированная собранием ставка экономически необоснованна и не позволит ей обеспечить содержание общего имущества, поэтому она выставила счета по тарифам, утвержденным органом местного самоуправления. В результате жильцы получили счета на оплату с большей суммой, чем они рассчитывали.

Решения трех инстанций 

Суд первой инстанции требования удовлетворил, в частности, сославшись на заключение местного Управления Роспотребнадзора, что у управляющей компании отсутствовали основания для применения муниципальных тарифов.

Применение ставки платы за ремонт и содержание жилья, установленной органом местного самоуправления, возможно только в том случае, если на состоявшемся общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение об установлении размера такого платежа не принято, напомнил суд. 

Однако апелляционная инстанция посчитала решение собрания собственников ничтожным и отказала в иске.

«Полагая, что решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме без учета обстоятельств, способных повлиять на объем и качество работ в целях поддержания многоквартирного дома в надлежащем техническом состоянии, что посягает на публичные интересы – интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме – суд счел, что имеются основания для признания данного решения в части ничтожным», - говорится в определении.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с этим выводами дополнительно указав, что существенное отличие размера платы, установленного решением собрания, от размера, определенного органом местного самоуправления (более чем на 35%), подтверждает невозможность содержания и ремонта общего имущества дома на полученные от владельцев квартир деньги, и, как следствие, причиняет убытки управляющей организации, которая в силу закона обязана обеспечить надлежащее оказание услуг.

Позиция ВС 

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату в размере, превышающем определенный заключенным договором (пункт 17 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. №22).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора возможно исключительно по решению общего собрания собственников, то оно может быть оспорено лишь по правилам недействительности сделок.

Действительно, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, причем даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. №25).

Также Пленум ВС разъяснял, что допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании (пункт 106 постановления от 23 июня 2015 г. №25).

В данном деле суд первой инстанции отклонил доводы ответчика относительно ничтожности решения внеочередного общего собрания. Также он указал, что каких-либо расчетов с указанием стоимости услуг, не учитывающих технические характеристики объекта, физический износ здания, а также иные обстоятельства, способные повлиять на объем и качество работ в целях поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, стороной ответчика не приведено.

Суд первой инстанции разъяснил и другой принципиальный нюанс: ставка органа местного самоуправления должна применяться лишь тогда, когда по данному вопросу не имеется решения общего собрания собственников.

Апелляционная и кассационная инстанции встали в споре на сторону коммунальщиков, полагая, что разница в более 35% между двумя тарифами и подтверждает невозможность содержания и ремонта общего имущества дома и, как следствие, причинение убытков управляющей организации. 

Любопытно, что при этом они возложили на собственников бремя доказательств того, что по принятому ими тарифу возможно и содержать, и ремонтировать имущество дома, при этом услуги будут надлежащего качества. А раз таких доказательств в деле не представлено, то значит решение собрания собственников ничтожно, посчитали суды.

Данные выводы основаны на ошибочном применении норм материального и процессуального права, указывает ВС. 

«Управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в том числе в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, для другой стороны договора (собственников помещений в многоквартирном доме) - неосновательное обогащение.

Между тем, данным правом (УК) не воспользовалось, решение внеочередного общего собрания собственников управляющей организацией в установленном законом порядке обжаловано не было. Управляющей компанией по настоящему спору сделано заявление о ничтожности решения собрания в части.

Однако бремя доказывания ничтожности принятого решения, включая экономическое обоснование правомерности принятых общим собранием тарифов, суды ошибочно возложили на собственников многоквартирного дома», - отмечает ВС.

При этом правовое регулирование, позволяющее признать решения собраний собственников ничтожными, направлено на поддержание основ правопорядка и нравственности, недопущение совершения антисоциальных сделок и позволяющей судам в рамках их полномочий на основе фактических обстоятельств дела определять цель совершения сделки, напоминает ВС правовую позицию Конституционного суда РФ по этому вопросу  (определение от 29 сентября 2022 г. №2491-0, постановление от 29 января 2018 г. №5-П, определение от 25 ноября 2020 г. №2753 и др.). 

Наряду с этим установление антисоциальности сделки носит исключительный характер и выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий, отмечает ВС (определение КС от 8 июня 2004 г. №226-0).

Но в данном деле выводы судов о посягательстве решения общего собрания на публичные интересы  и его влияния на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, абсолютно абстрактны и не подтверждены доказательствами, указывает ВС.

В результате Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определа направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.