Как недобросовестные застройщики обманывают покупателей?

Брошенная стройка и присвоенные деньги – это, конечно, один из самых жестких способов обмана покупателей недвижимости. Но надо признать, что сейчас он отнюдь не самый распространенный, поскольку законодательство защищает покупателей от подобных проблем. Чаще встречаются более безобидные обманы, но все равно довольно неприятные. В основном это невыполненные обещания и строительные дефекты.

Продажа квартиры без обещанной инфраструктуры

Многие застройщики нарушают розданные дольщикам инфраструктурные обещания - зачастую предусмотренные проектами бесплатные школы и детские сады  оказываются коммерческими учреждениями, либо вообще остаются лишь на бумаге.

Факт предоставления ложной информации об инфраструктурной начинке проектов жилищного строительства можно зафиксировать и доказать. Однако добиться создания  обещанных инфраструктурных объектов гораздо сложнее. Чаще всего застройщики, оказавшись под давлением общественности и местных администраций, идут навстречу покупателям жилья, если существенно нарушены санитарные нормы и технические регламенты.

Наличные взаиморасчеты

Некоторые застройщики заманивают покупателей скидками в размере от 5 до 15% от общей стоимости квартиры, которые предоставляются при условии единовременной полной оплаты жилья наличными в кассу компании.

Проблема состоит в том, что чаще всего деньги не доходят до кассы - застройщики просто раздают их «в черную» привлеченным для выполнения строительных работ гастарбайтерам, а также в виде взяток чиновникам. Наличный формат взаиморасчетов при покупке жилья опасен тем, что дольщик в случае какого-либо конфликта с застройщиком или остановки строительства не сможет взыскать полную стоимость своей квартиры. Если возникнут проблемы, выданные покупателям неизвестно кем подписанные приходные ордеры будут приравнены к «филькиной грамоте». Соглашаться на такую схему расчетов можно только в крайних случаях при условии выдачи фискальных документов - приходного ордера, кассового чека, акта сверки произведенных расчетов. К слову, эти бумаги могут потребоваться для получения налоговых вычетов.

Отсутствие звукоизоляции в новостройках

В последнее время некоторые застройщики стали применять самые экономичные проектные и конструктивные решения. Например, использовать тонкие легкобетонные блоки и тем самым снижать толщину межквартирных стен. В результате стены не обеспечивают должной звукоизоляции. В случае же утолщения стен изнутри уменьшается общая площадь квартир.

По закону застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям. В противном случае покупатель вправе не подписывать передаточный акт и требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Обжаловать действия застройщиков можно как в претензионном, так и судебном порядке.

Некачественные материалы и отделка

Низкое качество отделки квартир в новостройках - одна из самых наболевших проблем. Чаще всего покупатели страдают от некачественно выполненных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, огромных щелей в оконных и балконных блоках, протекания сантехнических стояков, разгерметизации швов. Необходимо настойчиво требовать от застройщиков исправления недоделок, которые могут проявляться уже после подписания акт приема-передачи. Требования по устранению недостатков можно предъявлять в течение всего гарантийного срока, который по договорам долевого строительства составляет пять лет. Все обнаруженные дефекты следует фиксировать в письменной форме в присутствии свидетелей и, желательно, независимых экспертов.

Задержка строительства

Около 80% компаний, которые строят многоквартирные домов, срывают заявленные в договорах сроки строительства. Минимальная просрочка составляет от нескольких месяцев, а максимальная - до нескольких лет. Согласно федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», если сроки нарушаются, виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), а также возместить в полном объеме причиненные убытки, компенсировать моральный вред. Впрочем, не всегда дольщикам удается применить эту норму закона. Например, многие застройщики уходят от жестких санкций за срыв сроков строительства, используя схему продаж недвижимости через жилищно-строительные кооперативы, на которые не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве.

За чей счет лишние метры?

После сдачи дома дольщик может обнаружить, что квартира оказалась на несколько метров больше или меньше, чем при покупке. Кому за них платить?

Ни для кого не секрет, что указанная в договоре долевого участия площадь будущей квартиры является, скажем так, ориентировочной. То есть, по окончании строительства может оказаться, что квартира «поправилась» на пару квадратных метров или же наоборот стала немного меньше. Удивляться этому не стоит, такие отличия выявляются практически в каждом строительном проекте. Однако о них надо помнить, ведь если лишние метры возникнут, то их, скорее всего, придется оплачивать покупателю.

Никто не безгрешен

По словам экспертов рынка, более 90% всех строительных проектов сдаются с теми или иными отклонениями по метражу. Это не значит, что проект был сделан кое-как (конечно, если отклонения не доходят до 10 и более метров), просто таковы издержки строительства. Особенно это касается монолитных домов, где не используются заранее изготовленные панели одинаковой длины, а квартиры более просторны и имеют свободную планировку. В них расхождения могут доходить до 5-6 квадратных метров (3-5% разницы для монолита считаются нормой), в то время как в панельных они, как правило, не превышают пары «квадратов». Иногда и панельные дома грешат серьезным изменением метража, но это касается новых, еще не «обкатанных» серий и встречается довольно редко.

А судьи кто?

Замером квартир и определением их итоговой площади занимаются кадастровые инженеры из БТИ, которых специально приглашает застройщик перед вводом дома в эксплуатацию. Они производят замеры помещений, и именно на основании их данных будет рассчитываться доплата, если выяснится, что метраж увеличился. Однако, во-первых, любой может ошибиться, включая специалистов БТИ, и, во-вторых, часто замеры проводятся по аналогии. То есть, замеряется один этаж (как правило, первый или второй), а все остальные метражи проставляются на основании полученных данных. Учитывая, что в современных проектах планировки этажей в пределах одного здания нередко варьируются, клиент всегда имеет право на сомнения. Можно провести замеры самому, однако они лишь позволят определить, ошиблись ли приглашенные девелопером замерщики. А вот для получения официального заключения, которое можно будет предъявить застройщику или суду, необходимо приглашать независимых экспертов, имеющих соответствующую лицензию.

Дела балконные

Неожиданные изменения в метраже и, соответственно, цене могут произойти из-за балконов с лоджиями. По поводу того, как считать их площадь, у застройщиков сегодня единства мнений нет: кто-то не включает их в метраж квартиры вообще, кто-то применяет к ним понижающий коэффициент в размере 0,3 или 0,5, некоторые девелоперы не стесняются включать их в общую площадь жилья полностью. Чтобы это не стало для покупателя квартиры в новостройке неприятным сюрпризом, этот момент необходимо проговорить с застройщиком еще до подписания договора.

Кто и как будет платить?

Если говорить об оплате лишнего или недостающего метража в целом, то здесь многое также зависит от каждого конкретного застройщика. Чаще всего для проекта устанавливается определенный «нетарифицируемый» порог, например, в 1,5 метра, который не оплачивает ни одна из сторон. Соответственно, если квартира оказалась больше, скажем, на 3 метра, то оставшиеся 1,5 метра придется оплатить покупателю по цене, указанной в договоре. Если же квартира оказалась значительно меньше, то разницу возвращает уже продавец. Однако некоторые девелоперы, стараясь максимизировать прибыль, могут прописать в договоре не слишком выгодные для покупателя условия, когда, к примеру, недостающие метры не оплачиваются вовсе, а избыточные – по повышенной стоимости. На эти условия в договоре необходимо обратить особое внимание, особенно с учетом и без того немалой цены квадратного метра в столице и области.

P.S. Также стоит отметить, что не стоит воспринимать лишние метры именно в качестве лишних. Во время строительства цена на недвижимость продолжает расти, и, по сути, после сдачи объекта у покупателя появляется возможность получить несколько дополнительных метров по цене гораздо ниже рыночной.